Bail commercial à Bordeaux : quelles nouvelles règles en 2026 sur le dépôt de garantie et la révision du loyer ?

Pour un bail commercial à Bordeaux, trois règles nationales ont changé en 2026. Le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 (sous conditions). Le bailleur doit restituer ce dépôt sous 3 mois maximum. Le bail peut aussi prévoir une clause qui limite les variations annuelles du loyer liées à l'ILC. Le socle du bail 3-6-9 ne change pas.

Ces règles sont nationales. Rien dans les sources officielles consultées ne prévoit de règle propre à Bordeaux ou à la Gironde.

Ce qui change en 2026

• Dépôt de garantie plafonné. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le dépôt et l'ensemble des garanties exigées ne peuvent pas dépasser un trimestre de loyer lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation. Ce droit concerne le commerce de détail ou de gros et les services à caractère commercial ou artisanal. Le dépôt ne produit pas d'intérêts pour le locataire.
• Restitution encadrée. Pour les baux en cours dont les clés sont remises à partir du 26 août 2026, le dépôt doit être rendu sous 3 mois maximum, après déduction des sommes dues et justifiées. Les autres garanties doivent être levées sous 6 mois. En cas de vente du local, l'obligation de restitution passe au nouveau propriétaire.
• Clause d'encadrement de l'ILC. Depuis le 28 mai 2026, un bail commercial peut limiter les variations annuelles du loyer liées à l'indice des loyers commerciaux. La limite doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. C'est une possibilité à négocier, pas une obligation.

Ce qui reste applicable

• La durée minimale est de 9 ans. Sauf clause contraire, vous pouvez résilier à chaque période triennale, avec 6 mois de préavis, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice.
• Un état des lieux contradictoire est obligatoire à l'entrée et à la sortie.
• Le bail doit contenir un inventaire précis des charges et de leur répartition entre bailleur et locataire. Le bailleur doit aussi vous communiquer, à la signature puis tous les 3 ans, un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux.
• La révision du loyer ne peut être demandée qu'au moins 3 ans après l'entrée dans les lieux. Elle prend effet à la date de la demande.

Où en est l'ILC

L'INSEE a publié le 23 septembre 2026 l'indice du deuxième trimestre 2026 : 137,16, soit +0,26 % sur un an. La prochaine publication est annoncée pour fin décembre 2026. La formule de révision est : nouveau loyer = loyer actuel × nouvel ILC ÷ ILC de référence. L'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales. Les activités tertiaires, comme les bureaux et les professions libérales, relèvent de l'ILAT.

Points de vigilance avant de signer

• Durée supérieure à 9 ans : le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer. Le plafonnement ne s'applique pas non plus, sauf accord des parties, aux bureaux, aux terrains et aux locaux monovalents.
• Tacite prolongation au-delà de 12 ans : le loyer n'est plus plafonné et est fixé selon la valeur locative.
• Bail dérogatoire : sa durée totale est limitée à 3 ans. Si vous restez dans les lieux plus d'un mois après son terme, un bail commercial s'opère, avec ses règles.
• Charges : le bailleur doit vous remettre, sur demande, les documents justifiant les charges et taxes qu'il vous impute.

Par où commencer

1. Relisez votre bail ou le projet de bail : date d'effet, durée, clause d'indexation, montant du dépôt et autres garanties, inventaire des charges.
2. Si vous négociez un bail, demandez la mensualisation du loyer et un dépôt limité à un trimestre. Discutez aussi d'une clause d'encadrement de l'ILC et d'une franchise de loyer.
3. Notez dans votre agenda les échéances triennales et la date de vos 6 mois de préavis. Pour une révision, appuyez-vous sur l'indice publié par l'INSEE.
4. En cas de désaccord sur le loyer, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie. Pour un cas précis, consultez un avocat ou un notaire, ou renseignez-vous auprès de la CCI.

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