Bail dérogatoire (bail précaire) pour un local commercial à Bordeaux : quelle durée maximale, quelles conditions et que faire avant l'échéance ?

Le bail dérogatoire permet de louer un local en écartant le statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans. Il doit être écrit et dire clairement que vous écartez le statut. Le principal risque est de rester dans les lieux après l'échéance : le bail devient alors un bail commercial.

Ce que dit la loi

• Au bout de ces trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
• La limite de trois ans s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Pour un contrat plus ancien, la limite était de deux ans.
• Il n'existe pas de durée minimale, alors que le bail commercial dure au moins 9 ans.
• Vous n'avez pas de droit au renouvellement. Le bailleur peut refuser de renouveler sans motif et sans vous verser d'indemnité d'éviction.
• Les règles de requalification ci-dessous ne s'appliquent pas à une location à caractère saisonnier.

Conditions pour que le bail soit valide

• Le contrat doit être écrit et exprimer la volonté expresse des parties de déroger au statut des baux commerciaux.
• Une durée de trois ans ou moins ne suffit pas à elle seule. Le contrat doit indiquer expressément que les parties écartent le statut, sinon la durée du bail sera de neuf ans.
• Un état des lieux contradictoire est établi à l'entrée et à la restitution, puis joint au contrat. À défaut d'accord, il est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié.

Les risques de requalification en bail commercial

• Si vous restez et êtes laissé en possession au-delà d'un mois après l'échéance, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux se forme.
• Il en va de même en cas de renouvellement exprès, ou de nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local, à l'expiration de la durée maximale.
• La Cour de cassation juge que la demande de constater ce bail commercial n'est soumise à aucune prescription. Chaque partie peut donc la faire valoir longtemps après.

Bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire ?

La convention d'occupation précaire échappe au statut quand l'occupation n'est autorisée qu'en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Un exemple est une démolition ou une expropriation à venir. L'occupant verse alors une redevance symbolique, et non un loyer. Si ces conditions manquent, elle peut être requalifiée en bail commercial. Elle ne sert donc pas à contourner le bail commercial.

Par où commencer

1. Relisez le contrat : durée, clause écartant expressément le statut, et référence à l'article L145-5 du Code de commerce. Notez la date d'échéance dans votre agenda.
2. Faites un état des lieux d'entrée avec le bailleur, daté, signé et annexé au contrat.
3. Avant l'échéance, décidez par écrit avec le bailleur : vous partez, ou vous négociez un bail commercial. Ne restez pas dans les lieux sans accord écrit.
4. Faites relire le projet par un avocat ou un notaire, ou demandez conseil à la CCI Bordeaux Gironde ou à la Chambre de métiers. Votre situation (activité, local, bailleur) peut changer la qualification du contrat.

Textes consultés le 30 octobre 2026. L'article L145-5 est dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014.

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